L’assurance emprunteur pour un prêt immobilier ou professionnel

L’assurance emprunteur pour un prêt immobilier

Elle n’est pas obligatoire aux yeux de la loi, mais un organisme prêteur peut conditionner l’octroi de votre crédit à la souscription d’une assurance emprunteur. Les banques et organismes financiers l’exigent quasi systématiquement pour se prémunir de certaines défaillances dans le remboursement de vos mensualités.

L’assurance emprunteur représente un coût non négligeable dans le financement d’un achat immobilier. Elle est prise en compte dans le calcul du taux annuel global effectif (TAEG), au même titre que le taux d’intérêt bancaire, les frais de dossier ou de garantie.

Une assurance souvent proposée avec l’offre de prêt

Généralement, votre banque joint une assurance groupe avec la proposition de prêt. Vous recevez aussi une fiche standardisée d’information, ainsi qu’une fiche personnalisée qui décrit dans le détail les caractéristiques du contrat d'assurance emprunteur attendu. Vous pouvez accepter cette proposition, ou privilégier une  délégation d’assurance. La loi Lagarde (loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010) vous permet de rechercher vous-même un organisme assureur et de souscrire un contrat individuel.

Le changement de contrat la première année

Vous n’avez pas pris le temps de comparer les offres d’autres organismes assureurs ? La loi Hamon (Loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation) vous permet de résilier à n’importe quel moment votre assurance emprunteur, jusqu’à 15 jours avant la date de 1^er anniversaire. Vous devrez en informer la banque ou l’organisme financier par courrier recommandé avec accusé de réception.

La résiliation à date anniversaire du contrat

Vous souhaitez réaliser des économies sur un crédit immobilier souscrit il y a plus d’un an ? La loi Sapin 2 vous permet aussi de changer de contrat chaque année, à la date d’anniversaire de votre prêt. Vous devez en informer la banque ou l’organisme de crédit au minium deux mois avant l’échéance annuelle, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les risques généralement couverts

Les banques et organismes financiers demandent que les contrats intègrent :

• Des garanties minimales, le plus souvent liées au décès, à la perte d’autonomie (PTIA), à l’incapacité et à l’invalidité ;
• Un mode de couverture minimal pour chaque risque garanti ;
• Un montant de couverture exprimé en quotité (100% de la valeur du bien pour une quotité totale, une partie seulement pour une quotité partielle).

Les garanties peuvent varier en fonction du profil de l’emprunteur : âge, état de santé, mode de vie, situation professionnelle, etc.

Le refus d’une délégation d’assurance emprunteur

Votre organisme prêteur dispose de 10 jours pour se prononcer. Elle ne peut pas refuser ce contrat, si celui-ci respecte au minimum l’ensemble des critères définis dans la fiche personnalisée qui vous a été remise avec l’offre de prêt.

Un refus doit toujours être motivé par écrit, et démontrer le non-respect du principe d’équivalence des garanties. Si vous contestez ce refus, vous devrez en avertir l’organisme prêteur par courrier recommandé. En l’absence d’accord, vous pouvez saisir en dernier recours le médiateur de la DGCCRF.

L’assurance emprunteur pour un prêt professionnel

Pour se protéger d’éventuels défauts de paiement, un établissement financier peut exiger des garanties (sûreté). Un professionnel peut aussi souscrire une assurance de prêt, à la demande de sa banque ou de sa propre initiative.

La garantie des crédits

Un professionnel peut se voir demander des garanties personnelles. Un tiers peut se porter caution. Il sera sollicité pour régler les mensualités en cas de défaut de paiement de l’entrepreneur ou de l’entreprise.

Ces garanties peuvent être réelles. Elles portent sur des biens mobiliers, avec gage sans dépossession ou un nantissement. Elles peuvent aussi porter sur des biens immobiliers, par une hypothèque.

L’assurance emprunteur

En l’absence de garanties personnelles ou réelles, ou en fonction du profil de l’entreprise ou de l’entrepreneur, les organismes prêteurs peuvent aussi exiger la souscription d’une assurance de prêt professionnel. En échange du versement régulier de primes, elle pallie les éventuelles défaillances de l’emprunteur en assurant le remboursement du prêt.

Ce type de contrat peut aussi être souscrit à l’initiative de l’entreprise ou du professionnel. Il évite ainsi que les biens personnels de l’emprunteur soient mis en péril en cas de difficultés économiques, et permet de ne pas demander à un proche de se porter caution.

L’assurance emprunteur pour un prêt professionnel bénéficie d’un régime fiscal favorable : au même titre que les intérêts, les primes versées sont déductibles du résultat fiscal.

Changez d’assurance emprunteur et réalisez des économies

La délégation d’assurance permet de réduire le coût de votre prêt. En comparant les offres proposées par d’autres organismes assureurs avec la proposition de votre établissement prêteur, vous pourrez réaliser des économies considérables. Votre comparaison doit comprendre l’analyse de nombreux critères, et ne pas s’arrêter uniquement au coût de l’assurance.

Assurances sur le capital initial ou le capital restant dû

Les organismes assureurs peuvent vous proposer deux types d’assureurs emprunteurs :

• Sur le capital initial, avec des cotisations calculées sur le montant total emprunté ;
• Sur le capital restant dû, avec des cotisations calculées sur la part du capital restant à rembourser année après année.

Les assurances sur le capital restant dû proposent souvent un coût élevé les premières années, mais deviennent plus intéressantes durant les dernières années de votre emprunt immobilier. Elles sont souvent plus intéressantes si vous n’envisagez pas de remboursement anticipé de votre prêt.

Délais de franchise et délais de carence

Les assurances peuvent prévoir pour certaines garanties des délais de franchise et de carence.

Le délai de franchise correspond à la période avant que ne débute l’indemnisation pour une garantie prise en charge. Par exemple, une franchise de 60 jours pour une garantie arrêt maladie signifie que votre garantie est activée dès le premier jour d’arrêt de travail, mais que les indemnisations ne débutent qu’à compter du 61^e jour.

Le délai de carence débute généralement à la date de signature du contrat. Par exemple, dans le cadre d’un contrat signé le 1^er janvier 2021, un délai de carence de 6 mois pour une garantie perte d'emploi signifie qu’aucune indemnisation ne sera prise en charge pour une perte d'emploi intervenant avant juillet 2021.

Exclusions, limites d’âge et plafonnement

Les contrats proposés par les assureurs peuvent prévoir des exclusions, des limites d’âge ou des plafonnements pour certaines garanties.

• Une limite d’âge, avec une absence de prise en charge si un sinistre survient après l’âge limite : par exemple, la garantie « perte d’emploi » peut ne plus être invoquée après l'âge légal de départ à la retraite ;
• Un plafonnement, avec une indemnisation qui ne peut pas dépasser un certain pourcentage de l’échéance : par exemple, la garantie « perte d’emploi » peut ne pas prendre en charge plus de 50% de l’échéance ;
• Des exclusions ou des limitations de garanties, propres à chaque contrat : la pratique d’un sport extrême, un suicide, des antécédents médicaux, etc.