Le prêt relais : financer l’achat d’un bien avant une revente

Le secteur immobilier peut souffrir d’une certaine viscosité, et un logement mis en vente peut rester sur le marché pendant plusieurs mois avant de trouver preneur. Vous souhaitez ou devez déménager rapidement, vous voulez faire l’acquisition d’un nouveau bien sans tarder, mais n’avez pas encore pu vendre le bien pour lequel vous avez souscrit un crédit immobilier ? Le prêt relais peut constituer la meilleure solution pour mener à bien votre projet, et vous permettre de contracter un nouveau crédit le temps de vendre votre bien. Tour d’horizon des caractéristiques et du fonctionnement du prêt relais.

Pourquoi recourir à un prêt relais ?

Vous désirez profiter d’une opportunité d’achat ? Vous devez déménager rapidement, car votre situation professionnelle ou personnelle évolue ? Une naissance, un mariage, un divorce, une mutation professionnelle sont autant de raisons qui poussent de nombreux Français à déménager chaque année. Vous ne pouvez pas attendre de trouver preneur pour votre bien, ou vous ne souhaitez pas le brader en le vendant dans l’urgence.

Les prêts relais, aussi appelés « crédits relais » ou « prêts achat-revente », sont des emprunts à court terme permettant aux propriétaires d’acquérir un nouveau bien immobilier avant la vente du premier. Le prêt relais permet d’opérer sa transition sereinement. Il est accordé pour une durée courte, pouvant aller jusqu’à deux ans maximum (24 mois). Il peut être considéré comme une « avance » de la banque, qui sera remboursée lors de la vente du premier bien.

Un prêt relais peut être sec, adossé à un prêt immobilier, ou avec franchise totale.

Société civile immobilière

Une SCI peut aussi souscrire un prêt relais, à condition qu’elle se porte aussi acquéreuse du nouveau logement.

Quel est le montant accordé par les organismes financiers ?

Le montant d’un prêt relais est calculé en fonction de la valeur de votre résidence actuelle : dans les faits, les banques et organismes financiers accordent une somme d’un montant équivalent à 70% maximum du prix estimé de votre bien à la vente.

Le prêt relais est complété par un crédit immobilier si le bien convoité a une valeur supérieure, dans la mesure où votre profil d’emprunteur et vos conditions d’endettement le permettent.

Achat immobilier : pensez aux frais annexes

Votre financement doit tenir compte des coûts associés à toute opération immobilière, qui s’ajoutent au prix de la propriété qui vous intéresse : garantie (frais d’hypothèque), frais de notaire, frais de dossier, frais de clôture, intérêts intercalaires, etc.

Pourquoi souscrire un prêt relais sec ?

Le prêt relais est dit « sec » lorsque le montant accordé par la banque ou l’établissement financier couvre le montant du nouvel achat, avec le concours d’un éventuel apport personnel, sans que vous ayez besoin de souscrire en complément un nouveau crédit immobilier. L’emprunteur paye uniquement les intérêts et soldera son prêt relais à la vente de son premier bien.

Ce type de prêt est accordé facilement aux emprunteurs dont le crédit immobilier souscrit pour le premier bien est presque entièrement remboursé. Il est par exemple intéressant pour les couples dont les enfants sont grands, et qui recherchent un logement plus petit, ou les personnes qui quittent une grande ville pour un secteur où les prix de l’immobilier sont bien plus faibles.

Si le prix de vente du premier bien se révèle finalement inférieur au montant du prêt-relais, l’emprunteur pourra rembourser les sommes restantes avec ses ressources personnelles ou avec un crédit immobilier.

Quand opter pour un prêt relais adossé ?

Souvent, le prêt relais ne permet pas de financer le nouveau bien à acquérir. L’emprunteur peut alors s’acquitter d’un prêt immobilier supplémentaire pour accroître sa trésorerie. Le prêt relais adossé, ou « associé », est composé d’un :

prêt relais qui correspond généralement à 70% de la valeur du bien mis en vente ;
prêt immobilier amortissable pour compléter le financement du nouveau bien.

La procédure d’octroi d’un prêt relais adossé est identique à celle d’un crédit immobilier « classique ». La banque ou l’établissement financier évalue la capacité d’emprunt, et pour cela analyse le taux d’endettement au regard de vos revenus, de vos autres crédits et charges fixes et d’un éventuel patrimoine mobilier ou immobilier.

Tant que son bien ne sera pas vendu, l’emprunteur rembourse chaque mois :

Les intérêts du premier prêt-relais ;
Les échéances du second prêt amortissable (intérêts + amortissement du capital).

Pourquoi choisir un prêt relais intégré ?

Vous pouvez aussi souscrire un seul prêt de long terme, qui inclut le prêt relais et le crédit pour financer l’achat du nouveau logement. Il permet de faire la jonction entre la date d’achat du nouveau bien et la date de vente de la première propriété. Le capital obtenu par la vente du premier bien permet de rembourser une partie du capital, sans pénalités de remboursement anticipé partiel.

Si cette formule peut se traduire par des mensualités plus élevées, car les échéances sont calculées sur un capital plus élevé, vous échappez à la date butoir des 24 mois et pouvez vendre votre bien plus sereinement.

Faut-il privilégier un prêt relais avec franchise totale ?

Certains organismes financiers proposent un prêt relais en franchise totale. Vous ne payez ni les intérêts ni le capital de votre prêt relais pendant 12 mois, ou jusqu’à la vente du premier bien si celle-ci intervient avant. Vous règlerez alors à la fois les intérêts dus et le capital à ce moment-là.

Plutôt attractive au premier abord, la franchise totale se traduit par des taux d’intérêt plus élevés. Elle peut être intéressante si vous ne pouvez vraiment pas vous permettre d’alourdir vos mensualités par l’ajout des intérêts du crédit-relais sur la période de transition, et si vous avez la certitude de vendre rapidement (marché favorable, bien immobilier attractif et au juste prix, etc.).

Si vous ne vendez pas dans les douze mois, vous payerez chaque mois jusqu’au vingt-quatrième mois les intérêts dus, avec une majoration liée aux intérêts cumulés lors de la première année.

Que se passe-t-il au terme des 24 mois, en l’absence de vente ?

Vous n’avez pas trouvé un acquéreur après deux ans ? Vous pouvez négocier une prolongation du crédit. Dans les faits, cette prolongation ne dépasse que très rarement six mois à un an. Si vous n’avez toujours pas vendu passé ce nouveau délai, la banque ou l’établissement financier peut vous demander un remboursement du capital. Vous aurez alors à choisir :

Vendre en acceptant une forte décote, et rembourser un éventuel capital restant dû en vous appuyant sur vos ressources personnelles ou en souscrivant un crédit ;
Transformer un prêt relais en crédit à long terme, et vendre le bien ultérieurement pour solder votre crédit, ou décider de louer votre maison ou votre appartement non vendu pour faire face aux mensualités de votre nouveau prêt.

Comment réduire le coût de votre emprunt ?

Vous pouvez jouer sur d’autres leviers pour réaliser des économies. Vous pouvez faire jouer la concurrence en étudiant aussi les possibilités offertes par un prêt « achat-revente » ou « relais-rachat ». Dans ce type d’offre, un établissement financier rachète votre crédit en cours auprès de votre banque et vous propose un nouveau prêt qui intègre à la fois le capital restant dû de l’ancien crédit et l’emprunt pour financer le nouveau bien, avec un nouvel échéancier. Le capital obtenu à la vente du premier bien permet de rembourser une partie des sommes dues, sans frais de remboursement anticipé. Vous pouvez demander une simulation et comparer les taux pour sélectionner l’offre la plus intéressante.

La signature d’un compromis de vente pour votre premier bien peut être un argument pour négocier des conditions plus avantageuses avec les banques et organismes de crédits.

Peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ?

Vous pouvez aussi réaliser des économies en changeant d’assurance emprunteur. En effet, les assurances dites de groupe proposent des garanties standards, et peuvent être moins intéressantes. En optant pour l’assureur de votre choix, vous pouvez faire jouer la concurrence et bénéficier de tarifs plus avantageux !

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